不動産投資の利回りとは

不動産投資で言われている利回りとは、投資額に対しての収益がいったいどれくらいあるかを計算する尺度のことを言い、預貯金、株式、債券などの金融資産を運用する際には一般的に使われています。

 不動産投資における利回りには、不動産に投資した金額に対して、どれほどの利益がいくらあったのかを見極める指標として使われます。

 不動産投資の利回りは大きく分けると、表面利回りと、実質利回り、融資を受けた際の利回りの3種類になります。

投資用不動産を探し始めた方にとっては、利回りは何%が良い相場なのか、判らない方も多いと思いますので、今回は、利回りの平均的な数値を紹介していきます。

●不動産投資の表面利回りとは

不動産投資物件を専門としている広には、利回り10%台といった高利回りな物件をよく見かけます。金利がマイナス金利政策で低金利の時代なのに、考えられないような高利回りです。

ただし、この利回りは、家賃を物件購入価額で割っただけの利率であり、これを表面利回りと表現します。

毎年1千万円の家賃収入が入る、物件購入価格が1億円の投資不動産であれば、表面上の利回りは計算すると10%になります。

これには、投資物件を購入する時に、付随設備の費用もかかりますし、物件の管理費や固定資産税も、毎年掛かる経費になります。

購入時の登記費用や不動産取得税等の費用が1千万円かかった場合には、購入費用の総額は1億1千万円になります。

年間の管理費が80万円、固定資産税が120万円掛かるとすれば、家賃収入から経費として2百万円分は支払いに当てることになります。

これらの事を考慮すれば、毎年8百万円の現金が手元に残る不動産を1億1千万円の投資物件を購入することが現実的な数字となります。この利回りを一般的にはネット利回りと呼んでおり利回りは7.3%です。

●不動産投資で言う実質的な利回りとは

不動産投資で言う、実質的な利回りは年間に入金される家賃から、諸経費にあたる管理費、修繕費、固定資産税を引いた金額となり、投資物件の購入価格に、購入した時の諸経費で登録免許税などを加えた合計金額で割った数字になります。

計算式は、実質的な利回りとは=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100になり、例として、年間の家賃が5百万円で、不動産購入価格5千万円、購入した時に掛かった諸経費が3百万円、不動産を保有する時にかかる管理費等の諸経費が年間で百万円の物件に投資をする場合は、表面上の利回りと、実質的な利回りの間に差がでます。

表面上利回りは、5百万円÷5千万円×100=10.0%で、実質的な利回りは、 (5百万円-1百万円)÷(5千万円+3百万円)×100=7.5%です。

ここで説明している実質的な利回りとは、瞬間的な利回りで、この利回りは計算する時期により刻々と変化する数値となります。 そこで不動産会社が物件の広告では、変動がない表面利回りを掲載しているのです。

表面上の利回りを、確認してから、次に実質的な利回りを確認することで、一般的な物件の利回り数字で見えてきます。

実質的な利回りを計算してみて、自分自身の手元に残る手取り額が具体的にいくらになるのかを確認します。

 表面上の利回りと実質的な利回りは各々、様々な物件の比較検討するときの第一段階の目安と考えてください。

●不動産投資する時に投資ローン組んだ利回りとは

不動産投資ローンを組む場合には、月々のローン返済をする、経済的な負担がありますが、利回りとの関係を計算すると、例えば、1億1千万円の不動産を購入し、毎年1千万円の家賃が入り表面利回りは9.1%で、毎年諸経費が2百万円掛かる場合は、1億1千万円の全額現金を使い自己資金で購入すれば、毎年8百万円の税引き前利益がでます。利回りが7.3%になります。

一方、自己資金1千万円を投入して、借入金を1億円借りてで購入すると、ローンの返済が、利息と元本を合計すると、年間6百万円を払うと仮定します。

計算すると、家賃 1千万円-諸経費 2百万円-ローン返済 6百万円=利益2百万円となります。物件価格から計算した利回りは2百万円÷1億1千万円=1.8%になります。

これを見たら、借入によるマイナスの影響が、かなり大きな負担に見えますが、自己資金を使った利回りは借入をした方が高くなります。ここで視点を変えて見て行きますと、ローンで借りた1億円は、空室がなければ、家賃だけで十分に返済することが可能です。

こうして投資として考えた場合は、自己資金1千万円を投資して、毎年2百万円のキャッシュフローを得ていることになり、利回りは20%になります。こんな高利回りな、投資は他には殆んどないと思います。

全額自己資金を使い投資した場合には7.3%の利回りで、利回りが3倍程度も差が付くことになります。

このようなことが起きるのは、物件に対して利回りが、返済よりも大きくなるからです。この方法ならば、ローンを確実に返済できるので、自己資金をできる限り少なくした投資をっする方が効率的な投資手法だということになります。

極端な例ですが、1億1千万円の自己資金があるのであれば、1棟だけ購入するよりも、同じ条件であれば11棟の投資物件を同時に購入した方が投資効率は高くなります。ローンなどの借入金で投資効率が上がる効果を、レバレッジ効果と呼びます。

レバレッジとは、てこと言う意味で、小さな力で、大きな物を動かす、てこの原理のように、自己資金が少なくても大きな効果を挙げることができます。

●まとめ

ここまで、利回りについて3種類の利回りを紹介してきました。それぞれの利回りが使われ、投資に効率性を持たせるための利回りになります。利回りの性質を理解し投資に役立てて頂ければと思います。