不動産投資の初心者は、新築のワンルームに投資してはいけない

不動産に投資を始める初心者に対して、新築ワンルームに投資をしてみないかと言った営業が来たらどうしますか。

その殆どのセールスは、新築の、ワンルームを買い賃貸で投資をしないかと言う内容です。これから紹介するセールストークを織り交ぜ営業に来ます。

税金を安くできます、生命保険に加入したことと同じです、年金の足しになり長期に渡り家賃保証で安心できると言われます。

営業マンが話すセールストークは、投資を始める人には、非常に有利な内容だと思ってしまい、結果として不動産に投資しても上手くいかないことが殆んどです。

そこで、今回は、初心者が新築物件のワンルームに投資をしてはいけないことを紹介していきます。

●不動産会社のセールスとは

不動産会社の営業マンは、言葉を上手くつかい新築のワンルームに投資をさせようとセールスを掛けてきます。

そこで、営業マンのセールスを逆さにとり、反論するためには、新築のワンルームへの投資が上手くいかない理由をキチンと理解することです。

新築物件のワンルームに対する投資が上手くいかない、理由を理解できれば、どういう投資なら、上手くいかないかが自分で判断する基準を持つことができます。

そうすれば、自分に合った投資スタイルを見つけることができます。

●新築物件のワンルーム投資をしてはいけない理由とは

最初に結果から説明しますと、新築物件でワンルームに投資した現状は、販売する不動産を販売した会社が儲かるだけで、投資家には利益が出ない物件ばかりです。

その具体的な内容は後程紹介しますが、まず新築のワンルーム投資の現状を簡単に説明すると現実には成功事例がないことが実態です。

様々な人に話を聞きましたが、新築のワンルーム投資で儲かった人を聞いたことがないとのことです。また、最初から新築物件のワンルームを買って成功した人は、私の知る限りいません。

一方で、不動産会社の営業マンが説明するセールストークを信じて投資して、大損したと言う話は沢山聞きます。

中には、訴訟に発展している不動産会社もあり新築物件でのワンルーム投資では、良い話を聞いたことがないので、手を出してはいけません。

●業者が説明するメリットがデメリット変わる

新築物件のワンルーム投資を勧めてくる不動産会社は、メリットを沢山強調してきます。ところがメリットが、殆どメリットになりません。

逆に、デメリットになったと言っても良いと思います。 ここでは、不動産会社の営業マンがよく強調する、減税効果、生命保険、年金の一部として活用できる話は現実として本当なのかを説明していきます。

●減税効果は本当なのか

営業マンが説明する、減税効果は、2つあり、減価償却費による減税効果と、所得税と住民税の減税効果です。

最初に、減価償却費による減税効果はありますが、金額的には余り大きくないです。

理由は、建物の売買価格は高いのですが、例えばRC造ですと耐用年数に当たる減価償却期間は47年間もあり、減税できる金額は年間で考えると、10万円程度でありインパクトは少ないです。

10万円の減税効果を得るために投資用ローンを組んでまで、高額なワンルームを購入すること自体が、リスクが高い投資です。

● 所得税と住民税の減税効果について

所得税や住民税の減税効果は、収入である利益に対して、所定の税率が課税され、所得税と住民税が減額されることは、収入が減るといことになります。

簡単に説明すると、投資をして所得税と住民税が減額されるのは赤字を計上するからです。

1億円程度の高額な所得があれば、赤字を出しても減税効果で、手元に残るキャッシュフローがプラスになると思いますが、普通の会社員がワンルームに投資して赤字になることは、会社からもらった給料を減額していることになります。

投資による目的は収入を増額することであり、減税のために赤字を出して給料を減額する行為は本末転倒です。

●生命保険や、年金の足しになるのか

新築物件のワンルーム投資は、生命保険になり、老後の年金の足しになりますとセールスで言われましたが果たして本当なのでしょうか。

生命保険や、年金の足しにするには、投資して家賃がプラスになることが絶対条件です。

具体的には、税金や諸経費を払っても収入であるキャッシュフローがプラスになることです。

ところが実態は、これだけキャッシュフローがプラスになりますと説明するものの、実際には税金を払えばマイナスになってしまいます。

新築物件のワンルームは、販売価格が割高に設定され販売されるので、購入した時点で損をしており、売却しても利益はでません。

加えて、新築物件のワンルーム投資は、販売業者が儲かるだけで、現実として上手く行った投資家を聞いたことがありませんし、損をする確率が高い投資になります。

●まとめ

ここまでで紹介してきたように新築物件のワンルームに投資することは最初から利益が出ない不動産に投資していることになり、生命保険や年金の足しにはならないですし、赤字が拡大してしまい、借金が残る危険性が高い投資です。 結論は、新築物件のワンルームへの投資は絶対に利益がでないので手を出してはいけません。