共有持分とは?売却するなら知っておきたいポイント

子や兄弟、夫婦などでマイホームを建てるときに共有の名義にしたり、相続により兄弟でひとつの不動産を持ったりすることがあります。「共有持分不動産」あるいは「共有名義不動産」、「共有不動産」などと言われています。

複数の人数でひとつの不動産を持っていることから、いろいろなトラブルが起こりやすい不動産と言えます。

今回は、共有名義の不動産で起こりやすいトラブル、売却できるかなどについて説明していきます。共有持ち分について詳しく知りたい方は下記のサイトも参考にしてみてください。https://www.dousuru.co.jp/content/motibun

■共有持分とはいったい…?

冒頭でもお伝えしたとおり、共有名義とは「複数の人が共同で有している」という状態の不動産を指します。家を共同で買ったり、相続で受け継いだりなど、状況はさまざまです。

そのなかで、「ひとつの不動産に対し、誰がどれだけの割合で所有しているか」を表したものが共有持分です。

例えば、「共有者2人で平等な割合で持っていますよ」という不動産なら、「共有持分2分の1」とそれぞれ表記されています。

また、住宅ローンや自己資金などの事情から共有名義にしている場合、お金をどのくらいずつ出しているかが共有持分に反映されるケースも多々あります。共有名義でマイホーム購入しても、必ずしも「2分の1ずつ」とは限らず、「夫が8分の1、妻が2分の1」などのケースも見受けられます。

■共有持分不動産のトラブル

共有持分不動産になる理由のひとつに、相続の際に「とりあえず共有」というパターンがあります。それがトラブルのもとになっていることもよくあります。

例えば、長男と次男で共有し、そのうちどちらかが亡くなってしまえば、さらにその子供たちへと相続の権利がうつります。共有の人数が増えるほど、話はまとまりにくくなるでしょう。

また、夫婦間の場合、離婚しないのであれば、共有名義がトラブルを生むことはないでしょう。しかし、離婚になると状況が変わります。

共有名義のまま離婚し、どちらかが住み続けることもあるでしょう。ただ、住んでいる側が「家を売ろう」と思ったら、共有者の元夫あるいは元妻の承諾が必要になります。「売るのを反対された」「遠方に引っ越して連絡さえ取れない」と売却が難航するトラブルも考えられます。

■共有持分の売却ってできるの?

1人だけで所有していれば、誰かに承諾を得るなんていう必要はありません。「そろそろ売ろうかな…」と、自分の希望時期に売却もできますね。しかし、複数の人で共有していれば、売却には注意すべき点があります。

◎共有者全員の承諾が必要

複数人で共有していれば、共有名義人すべてが「売ることに賛成」が売却の条件です。「持分8分の1で共有持分の割合が多いから!」という理由で単独で売ることはできません。

また、「兄弟4人の共有で3人は売却に賛成している」となれば、「多数決で売れるだろう」と考えそうになりますが、それもNG。誰かひとりでも意見が違えば、売却ができないのが共有名義の難点です。

◎共有名義の売却の方法

共有名義不動産を売る方法には、いくつかのパターンがあります。

土地を分筆してそれぞれを単独で所有する「現物分割」、共有不動産を売却して現金化して分ける「換価分割」、共有者のうち一人が単独で所有する代わりに他の所有者に相当の金銭を支払う「代償分割」などです。

いずれの方法にしても、すべての共有者がその方法に合意していることが前提となります。

◎「自分の持ち分割合だけ」なら売却できる

「共有者が2~3人」「近所に住んでいる兄弟同士」などでは、話し合いの機会を何度も設けられるかもしれません。

しかし、親から相続する実家などでは、いつの間にか相続の権利が何代にもまたがり、共有者同士で連絡がつかないこともあるようです。なかなか話し合いがまとまらない共有持分不動産も多いでしょう。

そんなときに検討されるのが、自分の持っている分の権利だけを売る方法です。自分の権利だけを売るので、他の共有者に許可を取ることも不要です。

ただ、共有持分不動産は、権利関係が複雑という点、不動産の評価が下がってしまうという点などから、仲介会社から買い手を見つけてもらうのは難しいかもしれません。難しい物件のため、依頼する不動産会社によっては提案力が乏しい可能性もあるでしょう。

そこで、共有持分不動産のような難しい物件を数多く扱っている不動産会社を探してみるのも解決策のひとつです。

■まとめ

何人かで共有している不動産は、将来的な使い道を話し合うにしても共有者同士で話がまとまらずにトラブルになるケースは多いです。また、そのまま放置していた結果、権利が複雑になり過ぎて、もはや自分達だけで解決できなくなる可能性も考えられます。

共有持分不動産の状況によって、背景に潜んでいる権利関係や解決策は異なります。「共有持分不動産を売るノウハウがある不動産会社を探すことがカギとなりそうです。