不動産売却時に司法書士は何をしてくれるのか

不動産を売却する時は、司法書士に登記を依頼するのが一般的ですが、普段の生活の中で、司法書士に依頼することはないので、不動産を売却する時に司法書士に合うことになります。

そこで今回は不動産を売却する際の、司法書士が何をしてくれて、概ねどのくらいの金額が掛かるのかを紹介していきます。

この記事で、司法書士がどんなことをしてくれ、司法書士に依頼する必要性を判断することができれば幸いです。

●不動産登記とは

不動産登記について紹介しますと、不動産は住んでいても、実際に所有者として住んでいるのか、不動産を賃借してすんでいるのか、第三者から見ても分からないです。

不動産を占有している状態だけでは、本当の所有者なのか、賃借関係があるのかは、当事者以外の人には分からないのが一般的です。

また不動産を担保にして、お金を借りようとしても、担保になっている物件か否かを記録していくところがなければ、お金を貸す人は安心してお金を貸すことができません。

そこで国として、法務局を開設して、不動産登記記録という、国が登記記録を保管して、登記記録に物理的な現況や権利関係を登記することを認めています。

不動産取引の安全性を図ることを目的として運営しているのが、不動産の登記制度になります。

登記する記録は、原則ですが1筆の土地、もしくは1個の建物単位で構成しています。

●登記により抗力が発生するとは

登記をすることで、第三者に対抗して対抗力というものが発生します。対抗力とは、当事者以外の第三者に対して、権利を主張することができる権利のことを言います。

第三者が、権利を認めないときには、最終的に裁判所で、裁判をして、その権利が保護されることになります。

登記の効力は、不動産をAさんからBさんに、売却した場合、その権利の動きを当事者以外の第三者に対して主張する根拠を持つとになります。

●司法書士は登記をする代理人

登記の手続きは、不動産の買主と売主が協力して行うことが原則ですが、登記申請を、買主、売主双方から代理人として、依頼を受け行う人が司法書士になります。

登記手続きは、買主と売主が一緒に登記所に申請することが大原則になりますが、登記申請をする際に必要な書類の作成や、確認作業には専門的な知識が必要なので、登記をする専門家の司法書士に、必要書類の確認と登記申請の委任をすることが一般的な方法です。

司法書士を選ぶこと、基本的に売主や買主がローンを組む金融機関が手配することが一般的な選択方法になります。

●不動産の売却で登記費用とは

買主側は不動産の、所有権移転手続き、抵当権設定の登記費用が掛かります。登記費用の内訳は、登録免許税、司法書士に依頼した費用、登記完了後の登記事項証明取得費用、が含まれています。

次に、売主側は、抵当権抹消登記の手続きを代理依頼するので司法書士に対する費用が掛かります。

日本司法書士連合会が公表している、単価は、土地1筆及び、建物1棟で、抵当権抹消費用は、平均値で首都圏では14,476円になっています。

全国で司法書士費用は、東北地区が12,643円と最も安く、近畿地区は16,746円になっており最も高額になっています。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円掛かります。土地1筆と建物1棟の場合では、2,000円になります。

登記を完了した後で、登記事項証明の取得費用は、書面で請求した場合には不動産1個につき600円となります。土地1筆と建物1棟の場合には、1,200円掛かります。

●不動産売却の際に、必要な書類とは

不動産売却時に必要な書類と役割は、権利証若しくは登記識別情報、登記識別情報と良いのは、登記されている名義人を識別することができる書類となっており、権利証に代わるものになります。

住宅ローンを組んでいる場合には、金融機関が保管しているケースが多くあります。権利証は平成17年3月に登記済証制度が廃止されたので、それ以降の物件は権利証が登記識別情報になっています。

委任状は、司法書士が代理で登記を申請する場合に使用します。委任状の書類は司法書士が準備します。

住民票は、住所を証明するために必要な書類で、住所の変更を住民票で確認できない場合には、戸籍謄本の附票を使います。

印鑑証明書は、登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものを使用します。印鑑証明書と別途、実印も必要になります。

固定資産税評価証明書は、買主が登録免許税の税額算出に必要な書類になります。売主側が用意します。

本人確認書類は、司法書士が本人である確認をするために使用する書類で、一般的には、運転免許証かパスポートが多いです。

抵当権抹消書類とは、金融機関が作成する書類です。引渡日当日に、登記に必要な書類が全て揃っていることが前提です。

不動産会社に仲介を依頼した場合には、事前に書類の確認がをするようになっていることが通常です。

不動産会社を通さない場合には、書類に漏れがないか事前に、司法書士に確認してもらってください。

●まとめ

不動産を売却する場合に、司法書士の役目と金額の目安を紹介してきました。司法書士は絶対に使わなければならないことも可能で円滑に、手続きを進めるには必要不可欠な存在になっています。

基本的には不動産会社が手配もしてもらえます。ので、金額が妥当であれば、スムーズに売却を進めるためにも、司法書士に依頼した方が良いと思います。